EnHiện nay, nhiều người sử dụng “công chứng vi bằng” mà đa phần là bên bán để mua bán nhà đất không có Giấy chứng nhận hoặc pháp lý không đáp ứng theo đúng theo quy định của pháp luật đã gây nên tình trạng nhầm lẫn trong các giao dịch mua bán nhà đất.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại vi bằng (sau đây gọi là Nghị định 08/2020) được hiểu như sau: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.” Trong khi đó, khái niệm của công chứng lại được quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014: “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.”
Như vậy, “Công chứng vi bằng” không phải là một thủ thủ tục pháp lý mà nó là chỉ là sự nhầm lẫn của đa số người dân hiện nay bởi đây là hai lĩnh vực khác nhau, không liên quan đến nhau. Vi bằng không phải là văn bản công chứng cũng như ko thể thay thế văn bản công chứng. Đây là hai loại giấy tờ độc lập với nhau và có giá trị pháp lý hoàn toàn khác nhau.
Trong lĩnh vực giao dịch bất động sản hiện nay, người dân hay nhầm lẫn rằng có thể mua bán nhà đất bằng “công chứng vi bằng”. Vậy khi thực hiện thủ tục giao dịch bất động sản nên sử dụng vi bằng hay là hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Sau đây là các tiêu chí nhằm phân biệt rõ:
- Chủ thể lập văn bản:
- Vi bằng: Do Thừa phát lại lập dựa trên việc ghi nhận sự kiện, hành vi xảy ra trong thực tế.
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản: do hai bên thỏa thuận kí kết theo quy định của pháp luật hiện hành.
- Giá trị pháp lý:
- Vi bằng: chỉ có giá trị làm chứng cứ trong tố tụng, ghi nhận sự kiện xảy ra tại một thời điểm nhất định, không thay thế văn bản công chứng, chứng thực hợp đồng theo khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020.
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản: Hợp đồng có đối tượng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, trừ trường hợp tại điểm b Điều luật này thì mới có hiệu lực pháp luật.
- Nội dung:
- Vi bằng: không được lập nhằm ghi nhận các giao dịch liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất hay nhà ở.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: bao gồm các thông tin giao dịch giữa các chủ thể và bất động sản chuyển nhượng trên cơ sở thỏa thuận không trái với quy định pháp luật nhằm thể hiện tính hợp pháp khi chuyển quyền sở hữu từ bên bán sang bên mua, đúng trình tự, thủ tục theo pháp luật.
- Hình thức và thủ tục:
- Vi bằng: được lập theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức để ghi nhận sự kiện, hành vi như việc giao nhận tiền, tài sản,… Và Người yêu cầu lập vi bằng phải thỏa thuận bằng văn bản với Trưởng Văn phòng Thừa phát lại về các nội dụng của vi bằng.
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản: bắt buộc phải tuân thủ các điều kiện về hình thức, nội dung, điều kiện chủ thể và được đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai.
Hiện nay, nhiều người nhầm lẫn rằng Vi bằng có thể thay thế Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng bất động sản dẫn đến tình trạng mua bán bằng Vi bằng. Việc này tiềm ẩn rủi ro rất lớn, dặc biệt là người mua vì giao dịch mua bán/chuyển nhượng không có giá trị pháp lý, không thể sang tên, và có thể bị tuyên vô hiệu.
Vi bằng và Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng bất động sản có bản chất và giá trị pháp lý hoàn toàn khác nhau. Việc mua bán bất động sản bắt buộc phải lập hợp đồng và được công chứng tại Cơ quan Công chứng có thẩm quyền, không thể thay thế bằng Vi bằng. Người dân cần nhận thức rõ để tránh rơi vào bẫy pháp lý, đặc biệt trong các giao dịch nhà đất không rõ ràng.
